FAQ sur l'achat d'une propriété en Italie

Question sur l'achat

LE CODE FISCAL
La première chose que vous devez connaître avant d'acheter une propriété en Italie est le CODICE FISCALE.
Vous aurez besoin de ce code pour ouvrir un compte bancaire italien.

OUVERTURE D'UN COMPTE BANCAIRE ITALIEN
Il est indispensable d'ouvrir un compte bancaire en Italie. L'achèvement de l'achat et le paiement final se produisent normalement dans les traites des banquiers italiens. Il est également essentiel de faire payer automatiquement les différentes charges.

OFFRE FORMELLE D'ACHAT
Une fois que vous avez décidé d'acheter une propriété, la négociation commence par une OFFRE.
L'offre d'achat (proposta di acquisto) doit être faite par écrit. Si l'offre est acceptée, le vendeur signe une proposition d'acquisto acceptant le prix proposé. Ceci est contraignant et signifie que le vendeur s'engage à ne pas vendre la propriété à quelqu'un d'autre jusqu'à une certaine date. Cette lettre est de protéger l'acheteur de perdre l'occasion d'acheter.

VÉRIFICATIONS CADASTRALES
Il est alors important d'enquêter sur le titre de la propriété au ?cadastre? (Conservatoria et Catasto). Il s'agit de vérifier que le bien est immatriculé, qu'il appartient à la personne qui s'engage à le vendre et s'il y a des emprunts impayés dessus.

CONTRAT PRÉLIMINAIRE DE VENTE (Compromesso)
Le Compromesso est rédigé et il s'agit d'un document juridiquement contraignant qui indique le prix de vente convenu, la date d'achèvement (Rogito) et toutes les informations et droits dont dispose la propriété. Cela comprend que l'offre d'achat, une fois acceptée, est juridiquement contraignante. Le Rogito est ensuite rédigé et il est généralement exécuté 1 à 3 mois après l'exécution du Compromesso.

ACTE D'ACHAT (Rogito)
L'acte d'achat est le contrat définitif ou ?atto notarile?. Ceci est généralement signé après le compromis. Il est signé par les deux parties ; le solde est payé et la propriété est officiellement transférée.

Due Diligence signifie l'enquête sur une propriété lorsqu'elle fait l'objet d'une rétrocession.

Les risques potentiels liés à l'achat doivent être identifiés. La Due Diligence consiste en une étude de l'environnement urbain, de la construction et des installations.

On peut ainsi déterminer s'il existe des obligations, si le vendeur est entièrement propriétaire de ce qu'il vend ou s'il existe une garantie collatérale.

Il y a cinq documents que le notaire exigera :

  1. Atto di provenienza (titres de propriété de la maison)

  2. Plan d'étage de la maison

  3. Visura catastale (document cadastral de la maison)

  4. Attestato di prestazione energya (certificat énergétique)

  5. Permis de construire si la maison a été construite après septembre 1967

  6. Pièces d'identité du(des) vendeur(s) et de l'acheteur(s) : Passeports et codes fiscaux (votre agent immobilier vous fournira un code fiscal gratuitement ; le processus ne prend pas longtemps)

Le vendeur est tenu de divulguer tout « vice caché » ( vizi occulti ) dans la propriété. Si le vendeur omet de dénoncer les vices cachés, il est alors possible pour un tribunal d'annuler la vente, ou du moins de réduire le prix payé par l'acheteur.

Un vice caché est un vice qui ne peut être constaté par une inspection externe de la marchandise

Les impôts fonciers varient selon le type de propriété, son état et sa destination.

Cachet fiscal la taxe est comprise entre 2% et 9% de la valeur cadastrale du bien. Cependant, il ne sera jamais inférieur à 1000 ? quelle que soit la valeur du bien.

2% pour les résidents qui habiteront la maison pendant 6 mois ou plus, 9% si le bien est une résidence secondaire ou secondaire.

Taxe d'enregistrement foncier La taxe foncière (imposta catastale) est une redevance fixe qui varie de 50 ? (si achat auprès d'un vendeur privé, à 200 ? si acheté auprès d'une société enregistrée en Italie.

Taxe hypothécaire La taxe hypothécaire (imposta ipotecaria) est également une redevance fixe qui varie de 50 ? (si achat auprès d'un vendeur particulier) à 200 ? (si acheté auprès d'une société enregistrée en Italie). 

T.V.A. La TVA (taxe sur la valeur ajoutée) ou IVA, comme on l'appelle en italien, est due sur chaque achat, et une maison ne fait pas exception. 
Si vous achetez auprès d'un vendeur privé, aucune TVA n'est due ; cependant, varie de 4% à 22% si vous achetez auprès d'une société enregistrée. Cette taxe varie selon que vous achetez une maison principale (4%) secondaire (10%) ou luxueuse (22%).

Impôt sur les plus-values L'impôt sur les gains en capital ou plusvalenza est proportionnel aux gains en capital que vous, le vendeur, recevez de la vente de la propriété. C'est une taxe qui ne touche que le vendeur. 
Voici trois aspects à considérer concernant cette taxe :

  1. Cette taxe n'est pas due si vous êtes propriétaire du logement depuis plus de 5 ans.
  2. Si vous n'êtes pas résident en Italie, vous devrez peut-être payer cette taxe dans votre pays.
  3. Dans tous les autres cas, vous devrez débourser environ 26% sur le bénéfice net de la maison ; pour calculer cela, vous devez déduire du bénéfice les impôts, l'agence et les travaux de construction que vous avez effectués sur cette maison. Vous aurez peut-être besoin d'un comptable pour vous aider à les calculer.  
  4. Il existe de nombreuses exonérations sur cette taxe et dans la plupart des cas, vous n'aurez pas à vous en soucier.
  5. Cette taxation des plus-values provenant de la vente de propriétés, a été appliquée pour éviter l'achat d'une maison à des fins spéculatives uniquement.

Les banques italiennes proposent actuellement aux étrangers des prêts hypothécaires avec une différence entre le prêt et la valeur de la propriété (LTV) comprise entre 50 et 60% avec, dans la plupart des cas, un contrat hypothécaire minimum de 100 000 ?. Les prêteurs italiens exigent généralement un acompte de 40-50% pour les non-résidents.

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