Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf in Italien

Frage zum Kauf

DIE STEUERCODE
Das erste, womit Sie sich vertraut machen müssen, bevor Sie eine Immobilie in Italien kaufen, ist der CODICE FISCALE.
Sie benötigen diesen Code, um ein italienisches Bankkonto zu eröffnen.

ERÖFFNUNG EINES ITALIENISCHEN BANKKONTOS
Es ist wichtig, ein Bankkonto in Italien zu eröffnen. Der Kaufabschluss und die endgültige Zahlung erfolgen normalerweise in italienischen Bankschecks. Es ist auch wichtig, dass die verschiedenen Nebenkosten automatisch bezahlt werden.

FORMELLES KAUFANGEBOT
Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entschieden haben, beginnt die Verhandlung mit einem ANGEBOT.
Das Kaufangebot (proposta di acquisto) bedarf der Schriftform. Wenn das Angebot angenommen wird, unterzeichnet der Verkäufer proposta di acquisto und akzeptiert den angebotenen Preis. Diese ist bindend und bedeutet, dass sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie bis zu einem bestimmten Datum nicht an Dritte zu verkaufen. Dieses Schreiben soll den Käufer davor schützen, die Gelegenheit zum Kauf zu verpassen.

Katasterkontrollen
Es ist dann wichtig, den Titel des Grundstücks beim ?Grundbuch? (Conservatoria e Catasto). Damit soll überprüft werden, ob die Immobilie registriert ist, ob sie der Person gehört, die sie verkaufen will, und ob unbezahlte Kredite darauf bestehen.

VORLÄUFIGER VERKAUFSVERTRAG (Compromesso)
Der Compromesso wird erstellt und ist ein rechtsverbindliches Dokument, das den vereinbarten Verkaufspreis, das Fertigstellungsdatum (Rogito) und alle Informationen und Rechte der Immobilie enthält. Darin enthalten ist das Kaufangebot, das nach Annahme rechtsverbindlich ist. Das Rogito wird dann entworfen und normalerweise 1 bis 3 Monate nach der Ausführung des Compromesso ausgeführt.

KAUFURKUNDE (Rogito)
Der Kaufvertrag ist der endgültige Vertrag oder ?atto notarile?. Dies wird normalerweise nach dem compromesso unterzeichnet. Es wird von beiden Parteien unterzeichnet; Der Restbetrag wird bezahlt und das Eigentum wird offiziell übertragen.

Due Diligence bezeichnet die Begutachtung einer Immobilie bei Übergabe.

Mögliche Risiken im Zusammenhang mit dem Kauf müssen identifiziert werden. Die Due Diligence besteht aus einer Bestandsaufnahme des städtischen Umfelds, der Bebauung und der Installationen.

Dabei kann festgestellt werden, ob Verbindlichkeiten bestehen, ob der Verkäufer das vollständige Eigentum an dem, was er verkauft, hat oder ob Sicherheiten bestehen.

Es gibt fünf Dokumente, die der Notar benötigt:

  1. Atto di provenienza (Eigentumstitel des Hauses)

  2. Grundriss des Hauses

  3. Visura catastale (Katasterdokument des Hauses)

  4. Attestato di prestazione energya (Energieausweis)

  5. Baugenehmigungen, wenn das Haus nach September 1967 gebaut wurde

  6. Identifikationsdokumente von Verkäufer(n) und Käufer(n): Reisepässe und Steuernummern (Ihr Makler stellt Ihnen kostenlos eine Steuernummer zur Verfügung; der Vorgang dauert nicht lange)

Der Verkäufer ist verpflichtet, alle „versteckten Mängel“ ( vizi occulti ) der Immobilie offenzulegen. Wenn der Verkäufer verborgene Mängel nicht offenlegt, ist es möglich, dass ein Gericht den Kauf annulliert oder zumindest den vom Käufer gezahlten Preis mindert.

Ein versteckter Mangel ist ein Mangel, der bei einer äußerlichen Untersuchung der Ware nicht erkennbar ist

Die Grundsteuern variieren je nach Art der Immobilie, ihrem Zustand und ihrem Zweck.

Steuermarke Die Steuer beträgt zwischen 21 TP2T und 91 TP2T des Katasterwerts der Immobilie. Es wird jedoch nie weniger als 1000 sein? unabhängig vom Wert der Immobilie.

2% für Bewohner, die 6 Monate oder länger im Haus wohnen werden, 9%, wenn es sich bei der Immobilie um einen Zweitwohnsitz oder ein Ferienhaus handelt.

Grundbuchsteuer Die Grundbuchsteuer (imposta catastale) ist eine feste Gebühr, die zwischen 50? (bei Kauf von einem Privatverkäufer bis 200 € bei Kauf von einem eingetragenen Unternehmen in Italien.

Hypothekensteuer Die Hypothekensteuer (imposta ipotecaria) ist ebenfalls eine feste Gebühr, die zwischen 50? (bei Kauf von einem Privatverkäufer) bis 200? (bei Kauf von einem eingetragenen Unternehmen in Italien). 

MwSt Die Mehrwertsteuer (Mehrwertsteuer) oder IVA, wie sie auf Italienisch heißt, wird bei jedem Kauf fällig, und ein Haus ist keine Ausnahme. 
Wenn Sie von einem privaten Verkäufer kaufen, wird keine Mehrwertsteuer fällig; variiert jedoch von 4% bis 22%, falls Sie von einem registrierten Unternehmen kaufen. Diese Steuer variiert je nachdem, ob Sie ein Haupthaus (4%), ein Zweitwohnsitz (10%) oder ein Luxushaus (22%) kaufen.

Kapitalertragssteuer Die Kapitalgewinnsteuer oder Plusvalenza ist proportional zu den Kapitalgewinnen, die Sie als Verkäufer aus dem Verkauf der Immobilie erhalten. Es ist eine Steuer, die nur den Verkäufer betrifft. 
Hier sind drei Aspekte, die bei dieser Steuer zu beachten sind:

  1. Diese Steuer wird nicht fällig, wenn Sie den Ort länger als 5 Jahre besessen haben.
  2. Wenn Sie nicht in Italien ansässig sind, müssen Sie diese Steuer möglicherweise in Ihrem Land entrichten.
  3. In allen anderen Fällen müssen Sie rund 261 TP2T auf den Nettogewinn des Hauses zahlen; Um dies zu berechnen, sollten Sie die Steuern, Agentur- und Bauarbeiten, die Sie für dieses Haus durchgeführt haben, vom Gewinn abziehen. Möglicherweise benötigen Sie einen Buchhalter, der Ihnen bei der Berechnung hilft.  
  4. Es gibt viele Befreiungen von dieser Steuer und in den meisten Fällen müssen Sie sich darüber keine Gedanken machen.
  5. Diese Besteuerung von Kapitalgewinnen aus dem Verkauf von Immobilien wurde angewendet, um den Kauf eines Hauses nur zu Spekulationszwecken zu vermeiden.

Italienische Banken bieten derzeit Ausländern Hypotheken mit einer Differenz zwischen dem Darlehen und dem Wert der Immobilie (LTV) zwischen 50 und 601 TP2T an, in den meisten Fällen mit einer Mindesthypothekenvereinbarung von 100.000 €. Italienische Kreditgeber verlangen normalerweise eine Kaution von 40-50% für Nichtansässige.

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